連續(xù)一年多的調(diào)控、規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸理性，太原加快去庫(kù)存的步伐,頗有成效。
近日，太原市房管局發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)，目前太原商品房累計(jì)1414萬平方米，去化周期縮短至11.7個(gè)月，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
A 庫(kù)存去化周期不到一年
衡量庫(kù)存壓力有一個(gè)很重要的指標(biāo)——庫(kù)存去化周期，這個(gè)指標(biāo)也叫做“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積/近6個(gè)月銷售面積的移動(dòng)平均值。這一指標(biāo)反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。因此，城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也與存銷比有著很密切的聯(lián)系。當(dāng)存銷比下降，意味著庫(kù)存呈下降態(tài)勢(shì)這個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲壓力會(huì)持續(xù)增加；反之，庫(kù)存持續(xù)增加，城市房?jī)r(jià)上漲乏力。
近日，記者從太原市房管局獲悉，去年至今，太原一直著力完成供給側(cè)改革重點(diǎn)任務(wù)，房地產(chǎn)庫(kù)存趨于合理，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。截至2016年底，全市城區(qū)商品房累計(jì)可售面積1414萬平方米，相比2015年底的1528萬平方米同比減少了114萬平方米，其中商品住房累計(jì)可售面積868萬平方米。根據(jù)測(cè)算，目前商品房庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月，去庫(kù)存速度加快，庫(kù)存量趨于合理。
早期，人們通過購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行投資，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。自從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控后，也隨之引發(fā)了樓市庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。此前，住建部曾提到，商品住宅方面“去庫(kù)存”視情況而定實(shí)行一段時(shí)間，而非住宅方面，如商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房、庫(kù)房等其他商品房，仍要去庫(kù)存?！叭?kù)存”是為了擺脫房地產(chǎn)行業(yè)的困境，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存減少到合理值時(shí)，“去庫(kù)存”舉措就會(huì)停下來。
記者從太原市房管局獲悉，從去年開始，太原商品房庫(kù)存逐月出現(xiàn)下降，進(jìn)入去年第三季度，去庫(kù)存進(jìn)入快車道，企穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)日漸明顯。當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，商品住房消化后周期在5月份時(shí)縮短至8個(gè)月。隨著眾多知名品牌房企的新入市項(xiàng)目開盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，成交表現(xiàn)強(qiáng)勁。
B 住宅成交均價(jià)7500多元
根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，最近5年，從2011年11月至2016年11月，太原房?jī)r(jià)漲幅控制在2成之內(nèi)，跑輸CPI。2011年11月，太原平均房?jī)r(jià)為6017元/平方米，而2016年11月，太原平均房?jī)r(jià)為7227元/平方米。這意味著，過去的五年中，太原房?jī)r(jià)上漲乏力，去庫(kù)存一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)。
而據(jù)太原市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年太原城區(qū)新建商品房均價(jià)為8065.37元/平方米，同比下降1.09%；住房成交價(jià)格7526.45元/平方米，同比增長(zhǎng)1.33%。這一波動(dòng)幅度可見太原房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的范圍。
業(yè)內(nèi)人士表示，太原房?jī)r(jià)多年漲幅緩慢，主要原因之一就是供應(yīng)量充足。近幾年，太原進(jìn)行大規(guī)模城村整體改造，中心城區(qū)入市新房源體量可觀。另外，由于歷史原因，太原市場(chǎng)上存在著不少私下買賣的小產(chǎn)權(quán)房房源。因此，雖然從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，太原商品房供應(yīng)量并不特別高，但實(shí)際上庫(kù)存消化周期慢則能反映這一現(xiàn)象。
C 商品用房供應(yīng)減少
住宅成交活躍度有明顯改善，但太原的商業(yè)性用房庫(kù)存形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。記者從太原市房管局獲悉，太原市的房地產(chǎn)庫(kù)存還存在區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾，“三縣一市”庫(kù)存高，大戶型住宅和商業(yè)辦公用房消化慢。
從2015年開始太原市商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)成交放緩、庫(kù)存高企。從供求及價(jià)格走勢(shì)來看，市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，成交后一路走低，同時(shí)，成交價(jià)格也波動(dòng)下滑，整體市場(chǎng)處于低活躍狀態(tài)。太原機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人牛佩華介紹，太原商業(yè)項(xiàng)目操作模式相似，主要是銷售型為主，產(chǎn)品同質(zhì)化，無差異點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目都在尋求去化突破點(diǎn)。記者走訪市場(chǎng)了解到，一些項(xiàng)目為了去化，選擇走“改公寓”的途徑，減小戶型面積，針對(duì)中小企業(yè)為代表的顧客群；還有部分項(xiàng)目改變運(yùn)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公型產(chǎn)品。
對(duì)此，太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，今年太原市將著重去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存處于合理區(qū)間，房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)的目標(biāo)。
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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